Gestão de condomínios: responsabilidade compartilhada

Gerente de condomínios da Apsa-Rio comenta direitos e deveres de síndico e moradores

Priscila Novaes

Gerente de condomínios da Apsa, Washington Rodrigues compara um condomínio a uma empresa, e os condôminos, a clientes.
- O condomínio já deixou de ser a extensão da casa de cada um – afirma.
Washington aponta que o condomínio exige responsabilidades comuns a todos os que dele partilham, e o síndico congrega as funções que mantêm esse bem-estar mais ou menos adequado, por meio do cumprimento de obrigações. O governo federal cria dispositivos que, segundo Washington, vêm transformando o condomínio em um agente arrecadador, tal qual uma empresa arrecada suas finanças, pela de folha de pagamento, INSS, fundo de garantia, PIS, imposto de renda, obrigações sociais, obrigações previdenciárias quando contrata serviços, dentre outros.
Diante desse trabalho criterioso, uma administradora pode ajudar, porém isso não elimina a necessidade de o síndico se profissionalizar. O gerente de condomínios da Apsa indica a Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) e o Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado do Rio de Janeiro). Os eventos dessas entidades trazem informações a respeito da legislação, debates e palestras. Washington Rodrigues destaca que a administradora deve executar as tarefas funcionais no condomínio e o síndico, como responsável, deve estar a par dessas realizações. O gestor é o síndico, e o consultor, a administradora ou outras fontes de informação, como Secovi e Abadi. Manter-se informado é, acima de tudo, uma garantia para que o síndico esteja orientado a perceber falhas nas próprias administradoras.

Consenso

Um condomínio é regido pelo Código Civil, com leis específicas para os síndicos e para os condôminos. Porém, Washington pondera que direitos e deveres têm seus limites, como no caso da polêmica Lei do Silêncio, que requer bom-senso para ser avaliada conforme cada caso, para que se respeite a convivência tanto em termos de horário quanto de nível de barulho (decibéis). Outra questão polêmica é a do tráfico e uso de drogas dentro dos condomínios. Para Washington, essa questão é muito delicada e exige prevenção, destacando a importância de o síndico promover palestras de função conscientizadora sobre os diversos casos condominiais.
Porém o Novo Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, gera novas polêmicas. O conceito adotado para anti-social, por exemplo, é vago e designa os condôminos com “incompatibilidade de convivência”. Na definição do gerente da Apsa, cada morador é dono ou locatário não do condomínio, mas de uma fração dele, e é direito dos demais recorrerem ao síndico, e é dever do síndico convocar assembléias, para que se discutam os problemas e os conflitos.

O jogo de multas

Assembléias e sindicatos criticam outro ponto do novo Código: a decisão do governo de manter a porcentagem máxima de 2% de multa sobre inadimplência, após as entidades do mercado imobiliário se unirem a fim de que a multa fosse estendida para até 10%. O aumento foi vetado pelo governo federal, que manteve o teto de 2%. Washington defende que é mais justa a multa crescente, em pagamento diário de 0,33 % sobre o valor referente à inadimplência, até chegar ao teto de 10% mensais, a partir do qual a porcentagem se mantém fixa. Segundo ele, a multa crescente acompanha os gastos do condomínio.

Síndico em Laranjeiras

No bairro há 52 anos, o dr. João Jacinto do Nascimento mora no edifício Visconde de Arantes há 50. Considera Laranjeiras um bairro ideal para se viver, pela tranqüilidade oferecida, mas lamenta que “não tem mais a tranqüilidade de antes”. Alerta para a necessidade de se pensar em segurança nos prédios e nas ruas. O Visconde de Arante possui controle de entrada e saída, que ele já não considera mais suficiente.
- Penso em pôr câmeras - planeja.

*Na foto: Washington Rodrigues, gerente de condomínios da Apsa
*Foto de: Priscila Novaes

Jornal da AMAL
ano XXV nº 205
05/05